شوک به خانه اولی های مسکن وارد شد

به گزارش بانک اول، با وجود اینکه دولت‌ها دست به شیوه‌های ابداعی مانند مسکن مهر همچنین اعطای وام به اجاره زدند‌، اما نه تنها شاهد اتفاقات ویژه‌ای در بازار مسکن نبوده‌ایم بلکه همچنان قدرت خرید فعلی افراد کفاف خرید یا اجاره مسکن در تهران را برای برخی دهک‌های درآمدی نمی‌دهد و افراد حاضر در این دهک‌ها مجبورند در شهرک‌های اقماری یا حاشیه شهرها سکنی گزینند.

این امر به خوبی نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن را نه از گفته‌های مسوولان که از لیست قیمت‌های به شیشه چسبانده شده معاملات املاکی‌ها و سایت‌ها می‌توان دریافت. جایی که قیمت اجاره مسکن 68 متری در منطقه فردوس با ودیعه 150 میلیون تومانی ماهی یک میلیون و 700 هزار تومان است یا خانه 122 متری در دهکده المپیک که 310 میلیون رهن دارد و بدون اجاره. وضعیت در بازار فروش مسکن نیز دست‌کمی از اجاره ندارد. با وجود اینکه قدرت خرید و پول در دسترس افراد کماکان تحت‌تاثیر تورم، کاهش ارزش می‌یابد‌، قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود و سیاست تازه برای مقابله با آثار روانی نوسان‌های اخیر، عدم درج قیمت فروش در سایت‌های مسکن است و اکثر آگهی‌های فروش خانه بدون قیمت یا «به قیمت توافقی» است. به نظر می‌رسد با ادامه یافتن روند فعلی خرید خانه، «خانه اولی‌ها» عملا از بازار حذف می‌شوند یا به فکر مهاجرت به حاشیه شهرهای بزرگ می‌افتند. در واقع افرادی که خانه می‌خرند، ‌ از قبل صاحب خانه بوده‌اند و با اندکی پس‌انداز یا گرفتن وام، خانه خود را بزرگ‌تر کرده یا به محله‌ای بهتر اثاث‌کشی می‌کنند. در این بین نباید از تعداد زیاد افرادی که می‌توانستند «خانه اولی» باشند ولی تا مدت‌ها نمی‌توانند در صف تقاضا خرید خانه بایستند‌، گذشت.

بازار مسکن در 22 سال اخیر فراز و فرودهای بسیاری داشته است؛ از اعمال سیاست‌های تشویقی برای عرضه مسکن متناسب با رشد جمعیت تا اعطای وام و تسهیلات برای خرید یا اجاره خانه. وضعیت این بازار پس از اتخاذ هر سیاستی نشان داد که نه تنها کمک‌های مستقیم و غیرمستقیم دولتی نمی‌تواند از آشفتگی بازار بکاهد، بلکه کلاف مسکن را گره‌ای کورتر می‌زند. میانگین قیمت هر مترمربع زمین در سال 77 حدود 150 هزار تومان بود در حالی که این عدد در فروردین سال جاری به 15 میلیون و 300 هزار تومان رسید. میانگین قیمت هر متر مربع طی سال‌های 77 تاکنون، 102درصد افزایش داشته؛ هر سال حدود 5درصد به قیمت میانگین مسکن افزوده می‌شود. هرچند مقایسه آمارهای مربوط به قیمت مسکن نشان می‌دهد که بیشترین تغییر قیمت مسکن در سال 86 رخ داده به‌گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از 842 هزار تومان در سال 85 به یک میلیون و 504 هزار تومان در سال 86 رسید. قیمت‌ها بر مدار صعودی بود و چهار سال بعد و در اولین سال از دهه نود شمسی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به کانال 2 میلیون و 166 هزار تومان وارد شد. با وجود اینکه در سال‌های میانی دهه 80 و با رشد قیمت مسکن دولت وقت به فکر طرح مسکن مهر افتاد و قصد خانه‌دار کردن افراد با بضاعت مالی کمتر را داشت، اما درنهایت به دلیل مسائل کیفی و فاقد امکانات بودن برخی واحدهای ساخته شده، نتوانست تقاضای پیش‌بینی شده‌اش را محقق سازد.

تورم، باطل‌کننده اقدامات

بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی، تورم را علت نوسانات اخیر بازارها به‌خصوص بازار مسکن می‌دانند. اما تورم، علت تلاطم‌ها نیست بلکه معلوم برخی اقداماتی است که به بی‌ثباتی اقتصادی می‌انجامد. تورم از طرق متفاوتی در اقتصاد ایجاد می‌شود؛ تحریم و بلوکه شدن منابع مالی، افزایش نرخ ارز، اتخاذ سیاست‌هایی مانند اعطای وام به بخش تقاضای مسکن بدون توجه به سایر بخش‌های اقتصادی ازجمله مواردی است که بر سطح عمومی قیمت‌ها و درنهایت افزایش تورم بخش مسکن اثر می‌گذارد. در این شرایط اقدامات تشویقی در کوتاه‌مدت و در برخی ماه‌ها می‌تواند از حرارت قیمتی در بازار مسکن بکاهد، اما جهش قیمت‌های سالانه را ناممکن نمی‌کند. مقایسه نرخ تورم و قیمت مسکن در سال‌های اخیر نمونه خوبی بر این مدعاست که با وجود کاهش تورم در برخی سال‌ها، اما قیمت مسکن همچنان افزایش داشته؛ از سوی دیگر بی‌توجهی به تغییرات بازارهای موازی نیز می‌تواند قیمت را در بازار مسکن دچار نوسان کند. نرخ تورم در سال87 حدود 25.4درصد برآورد شده بود که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان یک میلیون و 862 هزار تومان بود. در سال 94 و با وجود رسیدن تورم به 11.3درصد، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 4 میلیون و 189 هزار تومان رسید. با وجود تدابیر اتخاذ شده از سال‌های 92 برای کنترل و مهار تورم، اما قیمت مسکن به جز در سال‌های 88 و 89 که طرح مسکن مهر به بهره‌داری رسیده بود، بر مدار افزایشی بود.

نرخ ارز و قیمت مسکن، رابطه معنا‌دار پس از تحریم

نرخ ارز یکی از شاخص‌های مهم تاثیرگذار بر تورم و بازار مسکن است. هر چند رابطه معنادار بین نرخ ارز و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن بعد از تشدید تحریم‌های ایران در ابتدای دهه 90 خود را نشان داد. بسیاری از کارشناسان بر این باورند که تا پیش از تحریم و در مضیقه قرار گرفتن توان دولت و بانک مرکزی برای کنترل بازار ارز‌، رابطه میان نرخ ارز و قیمت مسکن‌، تنگاتنگ‌تر شد، به‌گونه‌ای که با هر تکانه ارزی در بازار، قیمت مسکن نیز به دنبال آن افزایش می‌یابد. در فاصله سال‌های 89 تا 91 که نرخ دلار از 1044 به 2607 تومان رسید، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن نیز از یک میلیون و 813 به دو میلیون و 926 تومان افزایش یافت. این روند برای سال 96 تا 97 نیز ادامه یافت و با افزایش 6738 تومانی ارز‌، قیمت هر متر مربع مسکن نیز از 5 میلیون به حدود 7 میلیون رسید. با مقایسه قدرت تورم و نرخ ارز می‌توان دریافت که زور نرخ ارز برای جابه‌جایی قیمت مسکن بیشتر از تورم است.

سهم دهک‌ها از بخش مسکن و تورم آن

بررسی روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر بدون توجه به تبعات آن به‌خصوص برای اقشار فرودست و دهک‌های اول تا چهارم‌، یحتمل به نتایج قابل اعتنایی نمی‌انجامد. براساس نتیجه‌گیری طرح «آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی» که آخرین پژوهش انجام شده توسط مرکز آمار بود، به ‌طور متوسط 33درصد از هزینه یک خانوار شهری در سال 96 به بخش مسکن اختصاص داشت که در سال 97 با یک درصد افزایش به 34 رسید. اما نکته‌ای که در این طرح وجود دارد، عدم تغییر نسبت خانوارهای اجاره‌نشین و دارای ملک شخصی است. بر این اساس در سال 92 درصد خانوارهای شهری دارای ملک شخصی 64.19درصد و خانوارهای اجاره‌نشین نیز 25.92درصد بود. با گذشت 5 سال و کاهش تورم در برخی سال‌ها اما این نسبت نه تنها تغییر محسوسی نکرد بلکه تعداد خانوارهای اجاره‌نشین افزایش یافت. طبق برآوردهای سال 97 درصد خانوارهای شهری با ملک شخصی و اجاره‌ای به 64.13 و 26.33 رسید. با وجود اهتمام دولت‌ها برای ارایه تسهیلات به خرید و اجاره خانه یا فروش اوراق مسکن (تسه) همچنان این بخش نتوانسته نیاز سالانه واحد مسکونی در کشور را مرتفع کند. حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تا سال ۱۴۰۵ به ۹ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم، گفت: «۵.۳ میلیون از این تعداد باید برای زوج‌های جوان تولید شود و ۳.۸ میلیون از طریق بازسازی تامین خواهد شد. ۱.۳ میلیون واحد نیز از خانه‌های خالی موجود به فروش می‌رسد.» با وجود اینکه نیاز سالانه کشور بیش از 5 میلیون واحد مسکونی است اما موجودی خالص سرمایه بخش مسکن که در فرآیند ساخت مسکن دخالت دارد، نشان می‌دهد از سال 83 تا 96 که آخرین آمار بانک مرکزی درخصوص این شاخص منتظر شد‌، تغییر محسوسی رخ نداد. بر این اساس موجودی سرمایه خالص به قیمت ثابت 90 برای بخش ساختمان در سال 83 حدود 60 هزار و 100 میلیارد ریال بود که 13 سال بعد به 75 هزار و 954 میلیارد ریال رسید.

نبود مسکن‌، فشار بر اجاره‌نشین‌ها

صاحب‌نظران اقتصادی، مشکل دیگر و البته نگران‌کننده بخش مسکن را فشار به قیمت‌های اجاره و اجاره‌نشین‌ها می‌دانند. این مشکل پس از شیوع کرونا در کشور ابعاد جدیدتری نیز به خود گرفت. چندی پیش محمود محمودزاده، معاون وزیر راه با بیان اینکه مستاجرانی که موعد آنها اسفند بوده‌، خانه‌های خود را تخلیه نکنند‌، گفت: «به دلیل شیوع کرونا و محدودیت در جابه‌جایی وزارت راه خواستار تمدید قراردادهای اجاره خانه تا 6 ماه بعد شد که ستاد ملی مبارزه با کرونا با آن مخالفت کرد. اما در مصوبه دیگر این ستاد، مستاجران می‌توانند تا پایان خرداد ماه در واحد مسکونی اجاره‌ای بمانند و موجران نمی‌توانند از آنها بخواهند واحد را تخلیه کنند. در این زمینه قوه قضاییه نیز حکم تخلیه را به موجران نمی‌دهد.» هر چند اقدام وزارت راه برای تمدید مهلت اجاره‌ها شاید بتواند از نظر جانی به کمک اجاره‌نشین‌ها آید، اما این کار باعث می‌شود موج تقاضایی که در بازار اجاره شکل می‌گیرد، شدیدتر شده و به تابستان منتقل شود و چون بازار مسکن آمادگی موج‌های تقاضا را ندارد، بر قیمت‌ها تاثیر گذاشته و اجاره و قیمت فروش با هم افزایش می‌یابد. در این صورت افرادی که می‌توانستند از بخش اجاره به بخش خرید مسکن روند، همچنان اجاره‌نشین می‌مانند. حسین عبده‌تبریزی‌، استاد اقتصاد درخصوص ادامه اجاره‌‌نشینی این افراد و نبود امکانی برای خانه‌دار شدن‌شان گفت: «کارنامه بخش مسکن در ایران را می‌توان با مقایسه «سهولت خانه‌دار شدن» شهروندان ارزیابی کرد که در این راه معیار استطاعت مالی ابزار مناسبی است. در نیمه اول سال ۲۰۱۷ رتبه مسکن ایران در بین ۹۵ کشور جهان از نظر نسبت قیمت یک خانه میان‌قیمت به درآمد

در دسترس یک خانواده با درآمد میانه، ۶۷ و از نظر میزان استطاعت مالی یک خانواه در دهک‌های میانی درآمدی، برای بازپرداخت وام رهنی یک خانه میان‌قیمت، جایگاه ۹۰ را داشت.» آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی نیز معتقد است تورم‌، ارزش دارایی‌های دهک‌های پایین را کاهش داده، بنابراین افراد حاضر در این دهک‌ها محبورند با قیمت بیشتری مسکن اجاره کنند. از این رو نمی‌توانند به زودی خانه‌دار شوند. بغزیان، افزایش شدید فاصله طبقاتی را یکی از مهم‌ترین علل خانه‌دار نشدن افراد در دهک‌های پایین می‌داند.

راهکارها

بخش ساختمان وابسته به نرخ ارز است. راهکارهای ارایه شده برای در دست گرفتن نبضش بدون توجه به سایر مسائل، امکان‌پذیر نیست. نمی‌توان تمام تقصیرات نوسانات قیمتی در بازار مسکن را به گردن تورم انداخت، چراکه تورم نیز معلول اقدامات در سایر بازارهاست. تا زمانی که آینده اقتصادی ابهام داشته باشد‌، افراد سوداگر برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت بازار مسکن می‌روند. در این صورت دهک‌هایی که خانه‌ای ندارند‌، برای وارد شدن به صف تقاضای مسکن باید سال‌ها منتظر بمانند. به عنوان مثال اگر زوجی 100 میلون وام ازدواج بگیرد‌، در کنار 240 میلیون وام مسکن و جعاله می‌تواند سرمایه‌ای به اندازه 340 میلیون تومان برای زوجین متقاضی خرید خانه برای اولین‌بار ایجاد کند. با این سرمایه تقریبا در هیچ جای تهران نمی‌توان خانه‌ای معامله کرد. تنها راه پایین بخشی به وضعیت فعلی، ثبات به بازارهاست